Qué hacemos

Servicios

Aportamos valor a nuestros clientes (promotores e inversores) aplicando una amplia experiencia en la promoción, conceptualización, comercialización y asset management de centros comerciales.

iDEA es una consultora especializada en centros comerciales cuyo ámbito de actuación abarca:

  • Asesoramiento general de centros comerciales.
  • Promoción Delegada: Nuevos proyectos.
  • Reposicionamiento y reforma de centros existentes.
  • Layout.
  • Comercialización.
  • Asset management.
  • Inversión: compra y venta de centros comerciales.

Fase previa al nacimiento del centro comercial

Búsqueda del suelo, inversor u oportunidad comercial.

Análisis de la ubicación, competencia, área de atracción y accesos para determinar el concepto comercial y potencial del futuro centro.

Realización del Layout del centro teniendo en cuenta la oferta existente, la competencia futura, ubicación, accesos peatonales y rodados, visibilidad, tamaño y edificabilidad de la parcela, alturas y usos posibles, dimensión y forma del centro y de los locales, aprovechamiento máximo de las mejores fachadas, optimización de los flujos peatonales para evitar zonas frías, accesos desde aparcamiento y ubicación de zonas comunes.

Partiendo del layout y con los futuros locales medidos uno a uno, se realizará el Business Plan del centro con los siguientes grandes apartados:

  • Costes de promoción: Construcción, licencias y permisos, acometidas, honorarios externos, financieros, convenios con entidades públicas y otras cargas.
  • Rent roll del centro local por local.
  • Explicará los criterios utilizados para el desembolso de los fondos propios y la tesorería prevista.
  • Sintetizará los parámetros básicos de análisis desde el punto de vista de viabilidad financiera.
  • También se aportará información relativa al margen bruto en el caso de venta del proyecto en la fecha de inauguración, así como conclusiones y recomendaciones.

Tenant Check: Chequeo del grado de aceptación del nuevo centro por parte de los operadores comerciales.

 Precomercialización

  • Diseño de las herramientas a través de las cuales se comercializará el nuevo Proyecto.
  • Realización del dosier de precomercialización para presentar a los operadores comerciales.
  • Coordinación para la realización de las campañas de publicidad y actos promocionales.
  • Presentación de iDEA del proyecto utilizando el dosier de precomercialización.
  • Negociación de las condiciones básicas (tamaño, ubicación, renta, duración, pagos, etc.) para la posterior firma de los contratos de reserva por parte de la propiedad o de cartas de interés por parte de los comerciantes.

Fase de promoción

Comercialización: 

  • Realización del dosier de comercialización incluyendo los rótulos que hayan anclado el proyecto en la fase de precomercialización.
  • Realizar las labores propias de comercialización, procediendo a identificar a los  operadores de la totalidad de los locales. Se mantendrán negociaciones con los operadores seleccionados y se negociarán todos los aspectos esenciales del contrato de arrendamiento para la posterior firma por parte de la Propiedad de los mismos con los operadores que resulten finalistas.

Gerencia del proyecto: Establecimiento con la propiedad de los objetivos del proyecto y la asunción de la responsabilidad en su cumplimiento. Selección y contratación de todas las partes intervinientes en el proyecto. Liderazgo y motivación del equipo de proyecto.

Marketing: Análisis del centro comercial y la competencia para posicionar el proyecto, su nombre y su logo. Diseño y organización de las campañas de publicidad durante la comercialización, la campaña de lanzamiento y el acto inaugural.

Urbanismo: Desarrollo y gestión de las figuras de planeamiento urbanístico. Negociación y firma de convenios con organismos oficiales. Gestión y obtención de licencias urbanísticas y comerciales.

Jurídico-legal: Asesoramiento y constitución de la personalidad jurídica para el desarrollo del proyecto. Elaboración de las escrituras de compra-venta de suelo, constitución de hipoteca, obra nueva y división horizontal. Elaboración de contratos: promesas de arrendamiento, contratos de arrendamiento o venta, contratos de prestación de servicios y de construcción. Gestión de los seguros.

Económico-financiero: contabilización del proyecto y realización del seguimiento de ingresos, gastos y desviaciones. Gestión de los créditos con los bancos. Formulación de las cuentas anuales y seguimiento de las labores de auditoría.

Project Management: Establecimiento con la gerencia del proyecto de los objetivos del mismo y la asunción de la gestión y la responsabilidad de dichos objetivos. Asistencia a la gerencia del proyecto en la selección y contratación del equipo de proyecto. Control de todo el proceso de desarrollo del proyecto y de la construcción.

Arquitectura e Ingeniería: Elaboración de los Anteproyectos, Master Plan y Concept Design, así como de los proyectos para petición de licencias: Proyecto Básico, de Ejecución y de Actividad. Llevanza o supervisión de la dirección facultativa.

Coordinación obras de los operadores: Coordinación y vigilancia de los proyectos de los operadores para su armonización con el conjunto. Tutela y supervisión de la gestión de las licencias de los operadores. Coordinación y vigilancia de las obras privativas

Fase de explotación

 

Asset Management: Representación de la propiedad ante los agentes que lleven la gestión patrimonial y gerencia del centro. Establecimiento con la propiedad de los objetivos del activo a medio y largo plazo y fijación de actuaciones para la consecución de los mismos con el objetivo de maximizar el valor del activo. Dirigir y motivar a los equipos de gestión patrimonial y gerencia del centro para conseguir el máximo rendimiento del activo medido en términos de la consecución de la mayor renta del mismo, la mejor mezcla comercial posible, la mejor valoración de los clientes del centro y la mejor relación con los operadores ancla del proyecto.

Reforma y reposicionamiento del centro.

La competencia de centros más grandes, mejor ubicados o más nuevos, los hábitos de compra cambiantes e internet, hacen que muchos centros comerciales se queden obsoletos, envejecidos comercialmente y sin el tirón necesario para traer a una clientela cada vez más exigente y con más alternativas. La búsqueda de la EXPERIENCIA DE COMPRA en vez de la mera compra determina que muchos centros comerciales necesiten una reforma importante.

iDEA realiza el estudio de reposicionamiento o reforma de un centro comercial para poder competir en este entorno cada vez más maduro y competitivo. Analizamos los aspectos generales básicos de ubicación (visibilidad, accesos, tamaño, alturas, aparcamiento y competencia presente y futura) el  mix comercial, los aspectos arquitectónicos y de layout del edifico que no favorezcan el buen funcionamiento del centro y que sean susceptibles de mejora, la situación inmobiliaria y técnica del edificio, la situación patrimonial (rentas y ventas de los operadores, tasas de esfuerzo, locales vacíos y duración del vacancy, duración de los contratos, vencimientos y cláusulas de salida) y todo ello para platear un Business Plan de Reforma con nuevos planos de planta y costes de dicha reforma y su rentabilidad.

Venta del centro comercial: Elaboración del dossier de venta. Establecimiento con la propiedad del sistema de concurrencia óptimo para maximizar el interés por el activo. Identificación y negociación con los inversores interesados. Negociación y firma del contrato.